Autor: Luis Herrera

POSTS BY : Luis Herrera
17
Ago2018

¿Es suficiente un testamento para resguardar tus bienes y negocios?

Podría ocurrirte que por no pensar en lo que algunos llaman lo peor que te podría pasar en esta vida, osea “la muerte”, no pienses en ella creyendo que con esto no la atraerás antes de lo necesario.

Pero no existirá mejor recomendación para vivir una mejor vida, que planifiques la forma que se realizará la sucesión de tus negocios y tu patrimonio, para dejarle así también una mejor vida a tus hijos y dependientes.

Las consecuencias de no hacer lo anterior, son sin duda alguna, muchísimas más caras y frustrantes que no dedicarle solamente algunas horas a pensar en ello.

Hace algunas décadas se sugería redactar un buen testamento, claro y completo para que los dichosos herederos recibieran los bienes, pero se dejaba de pensar en todas las consecuencias de no disponer en vida de una buena planificación.

Al morir, los herederos deben buscar el testamento, contratar a un abogado de confianza y pagar sus honorarios, deben dar seguimiento por alrededor de 1 año al proceso (si consigues un buen abogado), pagar los gastos de publicaciones, timbres, y demás gastos que implica el mismo, pagar el avalúo de los bienes (que revalúa los mismos y aumenta el pago de IUSI) y lo más importante pagar el impuesto de herencias, legados y donaciones que puede llegar hasta un 21% del nuevo valor, más las multas y recargos.
Por último, luego del gasto, tiempo, inversión, y pagos, ¿crees que los herederos van a valorar los bienes de igual forma que tu lo harías?, estoy casi seguro que al tener un primer interesado lo venderán a un menor precio.

Sin duda que vale la pena invertir hoy un 15% de lo que gastarías en hacer cumplir el testamento, que mañana dejarle a tus herederos todo este martirio.

Dedícale unas horas a conocer los mecanismos legales de planificación y resguardo que podemos implementar para ti, vive una mejor vida desde hoy.

Si deseas más información al respecto puedes escribirme a [email protected]
Escrito por:
Luis Fernando Herrera Toledo
M.A., M.B.A. Abogado y Notario
Socio Director
Legal Center

17
Ago2018

Reformas fiscales: grave impacto para la venta de su inmueble

Cuando somos demasiado optimistas dejamos de ver los efectos que las decisiones tienen a largo plazo. Quizá el mejor escenario sería ser más conservador o al menos más objetivo al analizar el impacto de las leyes en las diferentes industrias o ramas de ella.

 

Una de las industrias más afectadas es la Inmobiliaria. Para el desarrollador inmobiliario las leyes y reformas trajeron consigo un poco más de tranquilidad, pues se avaló y legalizó lo que la mayoría ya hacía en los últimos años, pero lamentablemente no tuvo la misma suerte el mercado de segunda venta, es decir el vendedor o inversionista individual que desea vender su propiedad a una tercera persona.

 

La gran mayoría de los desarrolladores estructuraban sus negocios para facturar un porcentaje de los ingresos y el resto lo enviaban fuera de plaza o lo recibían amparándose en super estructuradas creadas para legalizar el negocio. Para bien de esta rama de la industria, el decreto legislativo 19-2013 apoya al Desarrollador y le permite que continúe haciendo lo mismo, pero ahora sin necesidad de crear super estructuras, más bien solamente utilizando los mecanismos que el mismo decreto define y legaliza, permitiendo que no se pague impuesto sobre la renta en forma directa sobre un máximo del 30% de los ingresos.

 

Pero ¿qué ha pasado con el mercado de segunda venta?, esas propiedades que se venden a un tercer comprador, las propiedades que fueron adquiridas por un inversionista y que ahora desean venderse a un tercer o cuarto comprador, ¿Qué impacto han tenido las nuevas normativas?

 

La implementación de las reformas fiscales, el levantamiento del “secreto bancario” y demás normativas fiscales, exigen que todo negocio de compraventa de bienes inmuebles se realice y escriture por el cien por ciento (100%) del valor del negocio; lo anterior es absolutamente legal y congruente con un Estado de Derecho, pero afecta en forma contundente los valores y precios de mercado y modifica el cálculo económico y de valor de todas las propiedades.

 

El impacto se ve claramente en un ejemplo; si un inversionista adquirió una propiedad en el año 2,000, al momento de firmar el contrato de compraventa de dicho bien, seguramente lo compró por un precio no mayor del sesenta por ciento (60%) del valor real. Esto quiere decir que si hoy vende el bien inmueble tendrá que escriturarlo al cien por ciento (100%) y tendrá una ganancia de capital sobre el cuarenta por ciento (40%) del negocio.

 

Si una oficina fue adquirida en cincuenta mil dólares (US.50,000.00) en el año 1,995, y hoy se escritura la compraventa en valor real de ciento cincuenta mil dólares (US.150,000.00), el vendedor deberá pagar el impuesto sobre la ganancia de capital equivalente al 10%, es decir diez mil dólares (US.10,000.00); por lo anterior al precio de venta previamente definido deberá adicionarle los diez mil dólares (US10,000.00), o como vendedor deberá de asumir dicha pérdida para evitar que el precio de la oficina se salga de mercado.

 

Ahora imaginemos las propiedades que fueron valoradas en el contrato de compra en Diez Mil Dólares o menos, y que hoy se venden en Doscientos Mil Dólares (US.200,000.00), calculen el impuesto sobre la ganancia de capital que deberá pagar el vendedor, casi los Veinte mil Dólares (US20,000.00). Definitivamente se modifican entonces los precios previamente calculados. Ahora la propiedad deberá venderse en Doscientos Veinte Mil Dólares (US220,000.00), y esto seguramente la deja fuera de mercado.

 

Para agravarlo aún más, una propiedad que pagaba Seiscientos Setenta y Cinco Quetzales (Q675.00) anuales por el impuesto único sobre inmuebles, ahora tendrá que pagar Trece Mil Quinientos Quetzales (Q.13,500.00) anuales por el valor de la escrituración, es decir un aumento de más del dos mil por ciento (2,000%) anual.

 

La pregunta es, ¿cómo no se va a contraer el mercado inmobiliario ante tal escenario?
Las reglas de juego cambiaron radicalmente, y las decisiones que se tomaron años atrás para bien, hoy nos traen consecuencias económicas fuertísimas.

 

Lo “normal” sería que el mercado hiciera un reajuste natural de los precios de mercado, y que se de el aumento del precio como consecuencia directa al cambio de estas leyes. Y por otro lado, también podría buscarse una reforma a la ley del impuesto único sobre inmuebles que permita aminorar el golpe a los compradores.

 

Lamentablemente en un Estado tan débil como el nuestro, cada parte asumirá el escenario que más le conviene para poder vender sus bienes, las reglas de juego serán diferentes para los que más asumen el riesgo y seguirán vendiendo a valor matrícula. Esto traerá escenarios de duda y desigualdad para hacer negocios y el mercado más afectado será el de los negocios inmobiliarios de segunda venta.

 

Si deseas más información al respecto puedes escribirme a [email protected]

 

Escrito por:
Luis Fernando Herrera Toledo
M.A., M.B.A. Abogado y Notario
Socio Director